Сделки, предметом которых является общее имущество, должны проводиться по взаимному решению супругов. В отдельных случаях, например, при продаже недвижимости, законом предусмотрена выдача письменного документа. Также потребуется нотариальное согласие на покупку квартиры в ипотеку, поскольку приобретенное жилое помещение будет находиться в залоге у банка до полной выплаты займа. При нарушении условий квартира может быть продана в счет погашения задолженности, и согласие на это должны дать оба супруга.
Особенности распоряжения супружеским имуществом
Согласно Семейному Кодексу РФ все, что приобретается мужем и женой в период брака, является их совместной собственностью. Не имеет значения, на кого из них формально зарегистрирован объект, например, дом, квартира или автомобиль. Супруги могут изменить законный режим владения имуществом путем заключения брачного договора или соглашения о разделе. В этих документах можно указать любые доли владения конкретными вещами по взаимной договоренности, при этом они приобретают юридическую силу после нотариального удостоверения.
Как правило, согласие супруга требуется при продаже недвижимости, когда он не участвует в сделке. Например, собственником квартиры в ЕГРН числится муж, и он является ее продавцом. Если договор будет подписан в отсутствие письменного, удостоверенного нотариусом согласия жены, она вправе требовать признания сделки незаконной через суд. Это положение установлено ст. 35 СК РФ по отношению к распоряжению имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.
Нужно ли согласие супруга на ипотеку
При оформлении целевого займа на приобретение жилья, на первый взгляд, распоряжения совместным имуществом не происходит, ведь речь идет еще только о его приобретении. Тем не менее, банк требует нотариальное согласие на ипотеку, если заемщик находится в законном браке. Для этого есть несколько законных оснований.
- Независимо от того, муж или жена оформляет ипотеку, объект поступает в их общую собственность. При разводе и разделе имущества он будет подлежать разделу, и банк будет привлечен к процессу, как залогодержатель. Его мнение будет определяющим в отношении того, как может быть разделена задолженность по кредиту.
- Закон об ипотеке №102-ФЗ (ст.7) указывает, что при оформлении займа с залогом недвижимости, требуется письменное согласие всех собственников. Для банка важно, чтобы условия займа были доведены до обоих супругов, так как в случае банкротства заемщика жилое помещение может быть продано на торгах.
С 2021 года в паспорта граждан штампы о заключении брака проставляются только по их желанию. Тем не менее, кредитные организации имеют возможность получить информацию о семейном положении граждан через «Цифровой профиль физического лица», доступ к которому предоставляется через портал Госуслуг (с согласия гражданина). Если он отказывает банку в таком доступе, как правило, принимается решение об отказе в предоставлении ипотечного кредита. Большинство банков использует данные цифрового профиля гражданина (Сбербанк, ВТБ и другие), для чего просят оформить согласие на доступ к сведениям портала государственных услуг.
Разновидности сделок с ипотекой
Ипотека, как вид займа, обеспеченный залогом недвижимости, может возникать в силу закона или договора. В первом случае банк выдает ссуду на приобретение жилья и оформление его в залог на период выплаты долга. Во втором случае — гражданин получает в банке кредит и предоставляет банку залог на уже имеющееся в собственности помещение в качестве обеспечения выплат. Для супругов имеются особенности в обоих случаях.
Супруги как созаемщики по ипотеке
Это лучший вариант для банка, если оба супруга имеют собственный доход. В этом случае согласие супруга на ипотеку не требуется, так как договор подписывают оба заемщика, и отвечают по нему солидарно. Это позволяет получить большую сумму займа, более низкие проценты, так как возрастает общий доход участников ипотечного договора. В отдельных случаях банк даже может уменьшить первоначальный взнос. Если один из супругов потеряет работу, всю сумму будет вносить другой — из общего семейного бюджета.
Покупка жилья в долевую собственность
В некоторых случаях муж и жена оформляют купленную недвижимость в долевую собственность, при этом отходя от правила равенства долей по закону (50 на 50). Например, мужу достается ¾ собственности, жене — ¼ в праве на квартиру. В таком случае договор купли-продажи содержит элементы другой сделки: раздела имущества между супругами, и он должен быть удостоверен нотариусом. В ином случае орган Росреестра откажет в регистрации долевой собственности.
Оформление ипотеки на одного супруга
По разным причинам ипотечным кредит может быть оформлен только на мужа или жену. Например, вторая половина не имеет своего дохода, не работает, находится в декрете или занимается домашним хозяйством. В этом случае банк обязательно потребует представить согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку, чтобы избежать рисков оспаривания сделки с его стороны.
Единственное исключение, когда между супругами заключен брачный договор, по условиям которого каждому из них поступает в личную собственность имущество, приобретенное и зарегистрированное на его имя. Иногда банк даже настаивает на этом, особенно, когда один из супругов имеет плохую кредитную историю, или заемщик намеренно желает скрыть факт приобретения недвижимости.
Льготная ипотека для семей
В России имеется несколько различных ипотечных программ, из которых наиболее популярна «Семейная ипотека». С 2026 года условия по выдаче льготного займа существенно изменились. Ранее договор покупки жилья мог заключить один (каждый) из супругов, и, соответственно, нужно было получить согласие второго на оформление ипотеки. Теперь муж и жена при участии в программе должны быть созаемщиками по ипотечному кредиту, а значит, нотариальное согласие писать не нужно. Цель введенных изменений: отмена «донорской» ипотеки, вывода из сделки супруга с неважной кредитной историей, исключение фактов получения двух субсидий на одну семью.
Ипотека с материнским капиталом
В случае, когда муж оформляет ипотечный кредит на себя, при этом для внесения первого взноса используется материнский капитал, очевидно, что у банка нет необходимости требовать нотариальное согласие супруги. Она не сможет заявить в суде о том, что была не согласна со взятием ипотеки, так как сама лично будет оформлять для нее документы в Социальном фонде.
Более сложной выглядит ситуация, когда ипотечный кредит уже взят и оплачивается, при этом жена, как владелец сертификата хочет внести в счет оплаты долга материнский капитал. На сегодняшний день закон не требует получать для этого согласие мужа. Скрыть от него этот факт не получится, так как после снятия обременения с квартиры, ее необходимо зарегистрировать в долях на всех членов семьи, включая супруга и детей.
Договорная ипотека
Если банк выдает заемщику кредит, обеспеченный жилым помещением, возникает ипотека в силу договора. При этом банк должен убедиться в том, что объект полностью принадлежит обратившемуся лицу. Например, он получен по наследству, по сделке дарения, или на основании брачного договора. Если же он находится в общей собственности мужа и жены, должно быть истребовано ее согласие на передачу помещения в залог. В отсутствие этого документа супруга вправе оспорить сделку через суд и признать ее незаконной, если в результате невыплаты кредита банк наложит взыскание на залоговое имущество.
Как оформить согласие супруга у нотариуса
Согласие, как и доверенность, — односторонняя сделка. Посетить нотариальную контору и написать документ может один супруг — тот, который соглашается на сделку. Для этого нотариусу нужно представить:
- паспорт или другой документ, подтверждающий личность (например, вид на жительство);
- свидетельство о заключении брака с заемщиком, который оформляет ипотечный договор;
- подробные данные об объекте недвижимости, или копию договора займа, где указаны эти сведения.
Как правило, в нотариальной конторе предоставляется образец, на основании которого можно составить свой документ. Он подписывается лично заявителем в присутствии нотариуса, удостоверяется его подписью и печатью. Обратившемуся лицу разъясняются нормы закона, возможные последствия принятого решения.
На что обратить внимание при выдаче согласия
Не рекомендуется давать согласие в общей форме, например со следующей формулировкой: «я согласна на заключение мужем договора ипотеки на любых, принятых им условиях». Напротив, в документе следует четко прописать:
- на покупку какого именно объекта в ипотеку с залогом дается разрешение;
- срок действия или событие, после наступления которого согласие утрачивает силу;
- наименование кредитного учреждения, где будет оформлена ссуда.
Перечисленные детали не позволят использовать единожды выданное согласие для совершения нескольких сделок, а также на условиях, которые второй супруг считает неприемлемыми. Законом не установлен какой-либо срок давности для подобных документов, следовательно, нужно позаботиться об этом самостоятельно и ограничить его непосредственно в документе.
За совершение нотариального действия по удостоверению согласия супруга на ипотеку нотариус взыскивает тариф, размер которого регулируется законом и зависит от региона оказания услуги. В Москве в 2026 году ее стоимость составляет около 2 500 рублей за один объект.
Если ипотека оформляется в другом городе
Распространенной является ситуация, когда семья покупает жилье не по месту текущей регистрации, а в другом городе и даже регионе. Например, супруг по работе совершает переезд, и прежде, чем перевезти семью, оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры. Супруга может обратиться в любую нотариальную контору по месту своего нахождения и написать согласие на сделку.
Документ можно создать в электронной форме, или на бумажном носителе и попросить нотариуса отправить его адресату (или указанному нотариусу) по месту текущего проживания супруга-заемщика. Согласие будет получено им в течение нескольких минут в виде файла с электронно-цифровой подписью (ЭЦП). Если банк попросит бумажный вариант, можно распечатать файл у любого нотариуса и удостоверить идентичность бумажного и электронного документа.
В нашей нотариальной конторе можно в любой день недели (кроме воскресенья) получить консультацию нотариуса и удостоверить согласие супруга на покупку жилого помещения в ипотеку. При необходимости документ будет отправлен получателю по каналам электронной связи. Нотариус ведет прием до 18.00, в субботу до 15.00 вечера. Записаться на определенное время можно по телефону и с помощью формы на сайте.