Купля-продажа квартиры через нотариуса

В силу высокой стоимости объектов, сделки с недвижимостью, и в частности, с жилыми помещениями, регулируются множеством законодательных норм. Тем не менее, случаи мошенничества встречаются в этой сфере достаточно часто. В большинстве случаев участники предпочитают добровольно заключать договор купли - продажи квартиры через нотариуса, чтобы снизить риски и получить дополнительные правовые гарантии законности сделки.

В чем особенность  купли-продажи недвижимости

Все недвижимые объекты, принадлежащие, как юридическим, так и физическим лицам, учитываются в государственном реестре (ЕГРН), который ведет Росреестр. В реестре, помимо технических данных, фиксируются все собственники помещения, а с 1 сентября 2025 года туда еще будут вносить сведения о членах семьи, имеющих право на постоянное проживание в квартире.

Любая сделка по продаже квартиры состоит из двух этапов:

1. 1) Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем (ДКП). Договор вступает в силу сразу после его подписания сторонами и является правоустанавливающим документом. Обязательное нотариальное удостоверение его не требуется, за исключение оговоренных в законе случаев.
2. 2) Подача заявлений от всех участников сделки в орган Росреестра на регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Выписка из ЕГРН является правоустанавливающим документом, она подтверждает право нового собственника на объект.

Регистрация перехода права оформляется через МФЦ и занимает примерно 10-12 дней. Это довольно большой срок, в течение которого могут произойти непредвиденные события. Например, продавец, уже получивший деньги, подаст заявление в Росреестр о приостановлении регистрации, либо регистрирующий орган приостановит ее ввиду обнаруженных нарушений или ошибок в документах. В любом случае, полноправным владельцем жилого помещения покупатель станет только после получения выписки из ЕГРН, где он зафиксирован в качестве собственника.

Риски для сторон при сделках с недвижимостью

Оформление купли-продажи квартиры у нотариуса устраняет или сводит к минимуму множество рисков, которые могут привести к тому, что сделка впоследствии будет оспорена и признана недействительной. Помимо судебных разбирательств, требующих времени, это влечет за собой потерю денежных средств. Можно привести наиболее часто встречающиеся проблемы.

• Некорректное составление договора купли-продажи. Неточности, ошибки в ДКП влекут за собой серьезные последствия. Например, составляя договор самостоятельно, участники прописали его предметом покупки дома с земельным участком. Такой договор не примут в Росреестре, так как каждый объект учитывается отдельно и должен иметь свой кадастровый номер.
• Продажа недвижимости по доверенности. Если она не удостоверена нотариально, высок риск столкнуться с поддельными документами. Также доверенность может быть отозвана, но не возвращена доверителю.
• Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире. Такая ситуация нередко имеет место в случае продажи приватизированной квартиры, так как прописанные в ней на момент приватизации и отказавшиеся от своей доли лица, сохраняют право на жилплощадь. Аналогично такое право имеют лица, в пользу которых совершен завещательный отказ, или подарившие жилье с условием пожизненного проживания.
• Покупка жилого помещения без согласия супруга. Квартира может быть зарегистрирована только на мужа, но если она приобретена в браке, она поровну принадлежит обоим супругам. Жена в этом случае может оспорить сделку и потребовать половину стоимости проданного объекта.

Приведенный список далеко не полностью охватывает все возможные риски, возникающие для продавца, и, в большей степени, для покупателя жилья. При совершении купли-продажи недвижимости через нотариуса в договоре будут учтены все законодательные требования и ограничения, проверена подлинность представленных документов и юридическая чистота объекта.

Когда обязательно заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В отдельных обстоятельствах закон устанавливает обязательное требование к нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью. В случае его невыполнения договор будет ничтожным, а орган Росреестра откажет в регистрации перехода права собственности на квартиру или дом.

• Продажа доли в праве собственности на жилое помещение, за исключением случаев, когда объект продается всеми собственниками одновременно в рамках одной сделки. В этом случае нотариус контролирует соблюдение преимущественного права покупки доли квартиры другими собственниками. 
• Продажа имущества, в собственниках которого числится несовершеннолетнее, недееспособное или опекаемое лицо. В этой ситуации нотариус обязан истребовать согласие органа опеки. В свою очередь, этот документ можно получить только, если сделка не нарушает права особенного собственника.

В отдельных случаях и при покупке жилого помещения сделка с недвижимостью должна быть удостоверена у нотариуса: например, если супруги приобретают квартиру в долевую собственность. По нормам Семейного кодекса любое имущество, купленное мужем и женой в период совместной жизни, поступает в их общую совместную собственность.  Если же они выделяют доли, то договор является смешанным, то есть по факту осуществляется раздел недвижимого имущества супругов. И в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 12 июля 2022 г. № 77-КГ22-2-К1).

Что делает нотариус при удостоверении сделки

При продаже квартиры через нотариуса участники сделки могут быть уверены в том, что она будет проведена грамотно, с учетом всех юридических тонкостей. Для этого нотариус выполняет следующие действия:

• Устанавливает личные данные сторон по паспорту, доверенности. При возникновении сомнений в подлинности документов, он вправе сделать запрос в органы МВД, проверить биометрические данные обратившихся лиц.
• Проверяет право продавца на продажу недвижимости, запрашивая выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на помещение, поквартирную карточку, справку о прописанных лицах, данные о заключенном браке.
• В процессе беседы удостоверяется в дееспособности участников сделки, при необходимости, например, по причине преклонного возраста, рекомендует представить медицинскую справку. Впоследствии это избавит от судебных споров, основанных на неполной вменяемости продавца.
• Проверяет свободное волеизъявление сторон, отсутствие давления, угроз, психологического насилия при совершении купли-продажи квартиры.
• Устанавливает отсутствие обременений, ареста, судебного спора в отношении продающейся недвижимости.
• Проверяет отсутствие открытого дела о банкротстве в отношении продавца, так как в этом случае сделка может быть оспорена арбитражным управляющим.
•  Разъясняет участникам суть сделки, ее последствия, порядок регистрации права собственности.

При участии нотариуса договор купли-продажи квартиры будет содержать все необходимые реквизиты, существенные условия. В зависимости от конкретных обстоятельств сделки, нотариус включит в договор условия, защищающие обе стороны. Например, продавец гарантирует  отсутствие долгов по уплате коммунальных платежей, а при обнаружении таковых, обязуется их оплатить. В ДКП могут быть включены и другие положения, которые впоследствии позволят покупателю предъявить иск к недобросовестному продавцу и возместить убытки.

Документы для нотариуса при оформлении купли-продажи

Для проверки всех правовых условий совершения сделки нотариусу потребуются документы, перечень которых может различаться в каждой конкретной ситуации. В типовом случае это будет следующий пакет:

• выписка из ЕГРН (если она старая, нотариус запросит свежие данные самостоятельно);
• договор купли-продажи, приватизации, свидетельство на наследство, дарственная — основания владения квартирой;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• согласие супруга на продажу, если продавец состоит в браке;
• документ, подтверждающий передачу денег в счет оплаты договора.

Приведенный список не является исчерпывающим, так как в процессе совершения нотариального действия могут быть обнаружены факты, требующие документального подтверждения. 

Регистрация прав собственности для покупателя

Неоспоримое удобство при нотариальной продаже квартиры — возможность ускорить процедуру регистрации права собственности на покупателя. При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан подать сведения об этом в орган Росреестра. Сведения передаются по каналам электронной связи не позднее, чем на следующий рабочий день после заключения сделки.

Если при самостоятельной подаче документов через МФЦ участники сделки будут ожидать регистрации около 2-х недель, то при подаче их нотариусом процедура совершается в течение одного дня. Новая выписка из ЕГРН в электронном виде поступит в нотариальную контору, а нотариус направит ее покупателю. По желанию клиента нотариус может распечатать бланк на бумаге, заверить его тождественность электронному документу своей подписью и печатью.

Преимущества оформления сделки через нотариуса

Иногда участники сделки купли-продажи квартиры полностью доверяются риэлтерской фирме, оказывающей услуги в сфере недвижимости. Одни из них считают обращение к нотариусу лишним, так как документы проверяются риэлтором, другие хотят сэкономить на оплате нотариального тарифа. Между тем, посредники имеют к сделке сугубо коммерческий интерес, и не отвечают за ее последствия. 

В отличие от них, нотариус несет юридическую и материальную ответственность за законность удостоверенной сделки. Если в результате его действий участникам будет нанесен ущерб, он возмещается. Таким образом, он прямо заинтересован в том, чтобы договор купли-продажи был составлен корректно и не содержал ошибок. Нотариусы обладают широкими возможностями в плане осуществления разнообразных проверок, так как имеют доступ ко многим государственным реестрам. На их запросы коммерческие и государственные организации обязаны давать ответ.

Еще одно преимущество нотариального оформления — безопасность расчетов по сделке. Стороны могут предусмотреть расчет через депозит нотариуса. Это значит, что покупатель вносит на специальный счет денежные средства, а нотариус перечисляет их продавцу после регистрации перехода права на недвижимость. Поскольку при подаче документов нотариусом процедура занимает не более одного дня, такой вариант обычно устраивает обе стороны.
В нашей нотариальной конторе в любой рабочий день, а также в субботу, можно получить более подробную консультацию по вопросу оформления купли-продажи квартиры у нотариуса. Для удобства посетителей запись на прием ведется по телефону, электронной почте и онлайн с помощью формы на сайте.