Сделки с недвижимостью через нотариуса

Сделки, предметом которых выступают квартиры, дома, земельные участки, отличаются повышенным риском. Высокая стоимость недвижимости привлекает мошенников, которые используют самые разнообразные схемы обмана, оставляя людей без денег и собственности. Нотариусы Москвы и Московской области отмечают, что сделки с недвижимостью стали чаще удостоверять нотариально — это значительно снижает риски, как для продавца, так и покупателя объекта. 

Обязательно ли удостоверять сделку у нотариуса

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, за исключением специально установленных случаев. Если участники уверены в своей правовой грамотности и готовы взять на себя все риски, сопутствующие сделке, они могут провести ее самостоятельно или с помощью риэлтора. При этом посредник отвечает лишь за свои действия, которые в большинстве случаев сводятся только к поиску продавца или покупателя, а также помощи в оформлении договора.

Самые распространенные сделки с недвижимостью: купля-продажа, дарение, реже мена, залог, раздел по требованию собственника. Часть из них является законной только в случае нотариального удостоверения — без этой процедуры сделка будет ничтожной. В обязательный список попадают следующие действия с недвижимыми объектами.

• Продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности. Исключение из правила — когда все собственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки. В данном случае нотариус обязан проверить исполнение продавцом долевой собственности обязанности по соблюдению преимущественного права покупки продаваемой доли другим сособственникам объекта.
• Продажа имущества, полностью или частично принадлежащего несовершеннолетним гражданам, опекаемым или ограниченно дееспособным лицам. Такая сделка может быть совершена только при наличии одобрения органа опеки, и обязанность обеспечить это возлагается на нотариуса. 
• Дарение недвижимости между физическими лицами. Это требование закона введено в 2025 году, и направлено на снижение количества мошеннических схем дарения жилых помещений. Нотариус проверяет законность сделки, так как имеются запреты на дарение имущества от имени несовершеннолетних собственников, а также некоторым категориям лиц.
• Раздел имущества супругов, брачный договор — это семейные сделки, подлежащие нотариальному удостоверению. В них, как правило, устанавливаются права на недвижимость, принадлежащую одному или обоим супругам.

Любая сделка с недвижимостью может быть удостоверена нотариусом по желанию сторон, даже в том случае, если это не является обязательным требованием закона. Нотариальное удостоверение дает участникам дополнительные правовые гарантии, уменьшает риск оспаривания договора и признания его недействительным. Именно поэтому, участники, проявляющие разумную осторожность, предпочитают оформить куплю-продажу недвижимости в нотариальной форме. В отношении дарения такой вопрос не стоит — участие нотариуса в сделке теперь обязательно.

Порядок нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Стороны, намеренные оформить сделку с недвижимостью у нотариуса, могут обратиться в любую нотариальную контору по месту нахождения объекта. Они должны подготовить следующие документы.

• Проект договора купли-продажи, дарения, составленный самостоятельно или с помощью юриста. Также по просьбе сторон договор может составить нотариус. Это отдельно оплачиваемая услуга.
• Паспорта всех участников, доверенность и паспорт доверенного лица, если сделка совершается представителем с какой-либо стороны.
• Свидетельство продавца о праве собственности на недвижимый объект, если имеется, выписка из ЕГРН. Как правило, в день удостоверения сделки нотариус запрашивает в Росреестре свежую выписку на квартиру или дом, что гарантирует ее подлинность.
• Правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект: договор купли, дарения, приватизации и так далее.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если он состоит в законном браке. Это обязательно, так отсутствие согласия может стать основанием для оспаривания сделки. Согласие не требуется, если продавец продает добрачную квартиру, полученную по наследству, или единолично владеет ею на основании брачного договора.
• Иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств сделки.

В процессе нотариального удостоверения договора нотариус совершает следующие действия:

1. 1) проверяет договор на соответствие законодательным требованиям, отсутствие двусмысленных, некорректных положений;
2. 2) устанавливает личности всех участников по паспорту (иному документу, например виду на жительство для иностранца);
3. 3) выясняет свободное волеизъявление сторон, отсутствие заблуждений в отношении совершаемого действия;
4. 4) разъясняет сторонам законодательные нормы и последствия совершаемой сделки;
5. 5) направляет заявление и документы в Росреестр на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.

Участники сделки подписывают договор в присутствии нотариуса, после чего он проставляет на нем удостоверительную надпись, заверяет личной подписью и печатью. Выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность покупателя на объект, поступает в нотариальную контору в течение одного рабочего дня, и нотариус передает ее сторонам в электронном виде или по желанию участников может изготовить и заверить бумажный экземпляр.

Удаленное удостоверение сделок с недвижимостью

С 2021 года можно купить или продать недвижимость без необходимости личной встречи продавца и покупателя. Это особенно удобно в случае, когда приобретается жилое помещение или коммерческая недвижимость в другом регионе. Например, родители, проживающие в Новосибирске, покупают квартиру в Москве для сына студента. Или, напротив, семья из Подмосковья хочет приобрести дом в Ялте для летнего отдыха.

Такие сделки удостоверяются двумя нотариусами, один из которых ведет практику по месту расположения недвижимости. Как правило, там же проживает и продавец, который обращается в удобную нотариальную контору. Покупатель действует через нотариуса по месту своего нахождения. Сделка проводится с привлечение технических средств, включая видеосвязь. Удостоверенный договор стороны получают в электронном виде, его копия хранится в единой электронной базе нотариата (ЕИС).

Какие риски снижает нотариальное удостоверение

Оформление сделки с недвижимостью через нотариуса имеет много преимуществ, несмотря на то, что это платная услуга. В случае встречи с мошенником покупатель может потерять свои деньги, вернуть их не всегда удается даже по суду. Определенные риски несет и продавец, когда доверяет проведение сделки ненадежному представителю. На практике чаще всего стороны совершают следующие типичные ошибки.

• Не проверяются правоустанавливающие документы продавца на квартиру. Покупателю предоставляют выписку из ЕГРН, заявляя, что этого достаточно: ведь собственником числится продавец. Однако в выписке отражаются не все сведения. Например, продавец получил квартиру по договору дарения, а в нем было оговорено условие пожизненного проживания в ней дарителя. Аналогичная ситуация может иметь место с договором приватизации, наследования.
• Покупатель не знает о том, что если в отношении продавца открыто дело о банкротстве, то совершенные им сделки могут быть признаны недействительными по требованию финансового управляющего. Причем требование распространяется на 3-х летний период до признания гражданина банкротом. Нотариус проверяет этот факт.
• Продавец предоставляет паспорт, в котором отсутствует печать о браке. Нотариус вправе запросить сведения из органов ЗАГС, чтобы убедиться в фактическом  
• статусе гражданина. Покупатель или риэлтор такие сведения получить не могут. 

Перечисленные случаи — лишь небольшая часть рисков, сопровождающих сделки с недвижимостью. Так, нотариус обязательно проверит подлинность представленной доверенности по базе нотариата, фальсифицированный документ уже не пройдет через его контроль. Кроме того, участники сделки дают письменное заверение в том, что они действуют по доброй воле, понимают и осознают свои действия. Впоследствии они не смогут ссылаться в суде на то, что не понимали значения сделки и были введены в заблуждение.

Расчет через депозит нотариуса и регистрация в ЕГРН

При купле и продаже недвижимости существует временной разрыв между совершением сделки и регистрацией права собственности покупателя на недвижимый объект. Это провоцирует недоверие сторон друг к другу и усложняет процесс. Покупатель опасается, что регистрация перехода прав будет приостановлена по каким-то причинам, а продавец скроется с полученными за квартиру деньгами. В свою очередь, продавец не соглашается на получение расчета после регистрации перехода права, ведь с этого момента объект по факту принадлежит покупателю. 

Простой и удобный выход из этой ситуации — расчет через депозит нотариуса, что оговаривается непосредственно в договоре. Покупатель вносит деньги на счет нотариуса, а он переводит их продавцу сразу после совершения регистрации. Оформление сделки занимает не более 2-х дней, так как при получении документов от нотариуса Росреестр совершает регистрацию в течение одного дня. В то же время, при обращении участников через МФЦ, процедура занимает до девяти дней.