Договор — это разновидность сделки, заключаемой между двумя и более лицами, участниками гражданского оборота. Одновременно так обозначается письменное соглашение между сторонами сделки об установлении (прекращении) определенных прав и обязанностей. В случаях, прямо оговоренных законом, необходимо нотариальное удостоверение договора — иначе он теряет юридическую силу, признается ничтожным. Любая сделка, оформленная письменным договором, может быть удостоверена у нотариуса по взаимному согласию сторон в добровольном порядке.
Почему важно нотариальное удостоверение сделок
Нотариус — это высококвалифицированный юрист, выполняющий публичные функции и отвечающий за свои действия перед законом. В его обязанности входит правовая проверка представленных договоров и документов, подтверждение законности сделки, права сторон на ее совершение. Обращаясь к нотариусу, участники получают гарантию того, что договор составлен с учетом всех требований закона, его практически невозможно оспорить в суде и признать недействительным.
Какие проверки осуществляет нотариус
Количество, виды, содержание проверочных действий при сопровождении сделки зависит от ее вида, сложности, законодательных требований. Часть из них осуществляется путем истребования от заявителей подтверждающих документов, часть — путем совершения запросов в государственные органы, в том числе по каналам межведомственного обмена, а значительная часть сведений может быть получена из государственных реестров. В каждом случае нотариус проверяет следующие данные:
- Личности обратившихся лиц по паспорту или иному, представленному удостоверению личности. Если возникают сомнения в подлинности документов, совершается запрос в органы МВД и осуществляется проверка по биометрическим параметрам.
- Правоспособность юридических лиц устанавливается путем запроса выписки из ЕГРЮЛ. У представителя проверяется наличие доверенности, подписанной первым руководителем организации.
- Дееспособность участников сделки путем проведения беседы, проверки по реестру судебных актов о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
- Сведения о банкротстве физических и юридических лиц по реестру ЕФРСБ. Лица, находящиеся в процедуре банкротства не вправе осуществлять многие виды сделок.
- Отсутствие заявителей в Перечне организаций и лиц, причастных к экстремистской деятельности.
- При необходимости осуществление проверки по реестрам ЗАГС, например, когда требуется подтвердить состояние лица в официальном браке.
Кроме того, нотариус имеет возможность проверить сведения в реестре выданных и отмененных доверенностей, запросить выписку ЕГРН о праве собственности на объекты недвижимости, проверить, реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Таким образом, нотариальное удостоверение договора обеспечивает тщательный аудит участников в целях предотвращения мошенничества, противоправных действий, оберегает от возможных проблем в будущем и судебных разбирательств. Нотариус действует беспристрастно, в равной степени защищая интересы каждого участника сделки.
Договоры, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
В перечень сделок, для которых обязательно заверение нотариусом, входят как гражданско-правовые сделки между физическими лицами, так и ряд корпоративных сделок, связанных с имуществом АО и ООО
- Договоры купли-продажи недвижимости, если предметом отчуждения выступает доля в праве общей собственности, если в число собственников входят несовершеннолетние или недееспособные лица. Нотариус контролирует выполнение требований закона о предложении выкупа доли другим сособственникам, наличие согласования сделки с органами опеки.
- Договоры дарения недвижимости, заключаемые между физическими лицами. Это требование появилось в законе с 13 января 2025 года, обусловлено многочисленными актами мошенничества в отношении дарителей недвижимости — пожилых граждан.
- Договор ренты. Это сложная правовая конструкция, имеющая несколько разновидностей, и отличающаяся множеством нюансов. Участие нотариуса гарантирует правильное составление документа, защиту прав как плательщика, так и получателя ренты.
- Договоры поручительства застройщиков, обеспечивающие защиту участников долевого строительства при банкротстве застройщика.
В семейных отношениях заключение многих соглашений также удостоверяется нотариусом:
- Брачные договоры. Этот вид соглашений влечет за собой возникновение или прекращение имущественных прав в отношении недвижимости и других видов имущества. Нотариус проверяет, чтобы договор соответствовал требованиям закона.
- Соглашения о разделе имущества супругов. Этот документ позволяет избежать судебных разбирательств при разводе, разделив совместно нажитое имущество по взаимному согласию.
- Алиментные соглашения. Такие документы имеют силу исполнительного листа, заключаются на основании главы 16 Семейного кодекса.
В корпоративных отношениях обязательного нотариального удостоверения требуют следующие договоры.
- Отчуждение (купля-продажа, дарение, опцион, уступка) долей ООО, за исключением случаев перехода долей к самому обществу.
- Договоры условного депонирования (эскроу), когда сделка совершается под отлагательным условием.
- Договоры конвертируемого займа, как способ инвестирования в уставной капитал развивающихся компаний и стартапов.
Граждане и организации вправе удостоверить у нотариуса любые договоры и соглашения, даже если нотариальная форма не требуется по закону. Если стороны предусмотрели в условиях соглашения такое положение, то отказ одной из сторон от нотариального удостоверения считается неправомерным, и ее можно принудить к этому по суду.
Процесс удостоверения договора
В зависимости от сложности сделки, степени подготовки к ней участников и документов, совершение нотариального действия может состояться в день обращения, а в некоторых случаях для этого требуется определенное время. В общем случае процедура включает несколько этапов.
- Предварительная консультация нотариуса, постановка вопроса, анализ представленных документов и обстоятельств.
- Правовой аудит договора, внесение корректирующих исправлений (при необходимости), сбор необходимых документов.
- Удостоверение договора в нотариальной конторе или приглашение нотариуса на дом, в офис.
- Подписание документа сторонами в присутствии нотариуса, проставление удостоверительной надписи.
- Выдача оригиналов документа каждой из сторон. Один экземпляр остается на хранении в архиве нотариальной конторы.
В процессе совершения нотариального действия нотариус:
- разъясняет участникам сделки нормы закона, суть и последствия подписания документа;
- берет расписку о том, что стороны действуют по собственному волеизъявлению, без угроз и насилия;
- вносит сведения о совершенной сделке в информационную систему нотариата (ЕИС).
Нотариус, удостоверивший сделку, несет ответственность за совершенное действие. Если по его вине сторонам будет нанесен материальный ущерб, он будет возмещен из специального компенсационного фонда. Профессиональная ответственность нотариусов в России подлежит страхованию в соответствии с законом о нотариате.
Удостоверение сделок двумя нотариусами
С 2020 года система нотариата получила возможность удостоверения сделок в дистанционном режиме при участии двух (и более) нотариусов. Суть действия заключается в том, что каждая из сторон обращается к нотариусу по месту своего нахождения. Получив соответствующий запрос, нотариусы связываются и назначают дату совершения сделки. Предварительно стороны составляют проект договора и передают своему нотариусу. В назначенный день каждый участник приходит в нотариальную контору своего города.
- Обсуждение, зачитывание проекта договора происходит с помощью видеосвязи.
- Подписание документа сторонами осуществляется с помощью собственной ЭЦП (если имеется) или на графическом планшете, предоставленном нотариусом.
- Электронная версия договора хранится в информационной системе нотариата, она удостоверяется квалифицированной электронной подписью двух нотариусов.
- По желанию сторон они получают электронный вариант документа с ЭЦП или распечатанный на бумаге, удостоверенный подписью и печатью.
Государственная пошлина в случае дистанционного удостоверения договора уплачивается сторонами по месту обращения отдельно. Это удобно, когда стороны договора проживают или находятся в разных городах. Удаленное нотариальное действие экономит время и средства участников соглашения. В настоящее время эта возможность используется для заключения алиментных соглашений, договоров купли-продажи недвижимости, оформления коммерческих сделок.
Преимущества удостоверения договора
Нотариальное заверение сделок предоставляет участникам правовые гарантии и дает уверенность в том, договор отвечает требованиям законодательства. Нотариально удостоверенный договор очень трудно, практически невозможно оспорить в суде, так как:
1) ни одна из сторон не может заявить о том, что не понимала сути соглашения, или была введена в заблуждение — нотариус разъясняет смысл и значение сделки;\
2) в договоре отсутствуют нечеткие, двусмысленные положения, дающие возможность его оспаривать;
3) невозможно ссылаться на болезненное состояние, не дающее возможности осознавать свои действия — есть письменная расписка в том, что заявитель понимает свои действия и осознает их.
При удостоверении сделок с недвижимостью нотариус вправе сам направить заявление и документы в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Это значительно ускоряет процедуру: выписка из ЕГРН поступит в нотариальную контору через сутки. Нотариус выдаст ее участникам сделки.
В случае самостоятельной подачи документов через МФЦ регистрация осуществляется не ранее, чем через пять дней. Аналогично, если речь идет о корпоративных сделках, нотариус направляет документы в налоговую инспекцию о смене собственника доли ООО. Это ускоряет процесс внесения изменений в ЕГРЮЛ.
Нотариус обладает более широкими возможностями, чем обычные граждане и организации в плане получения информации и необходимых документов. Он имеет доступ к федеральным информационным базам, на его запросы обязаны ответить банки и иные организации. Это существенно упрощает получение различных справок, выписок и других документов, которые могут потребоваться сторонам сделки при заключении договора.
В нашей нотариальной конторе можно в любой день недели получить консультацию по вопросу удостоверения сделки между физическими и юридическими лицами. Нотариус ведет прием посетителей до 18.00, в субботу до 15.00. Записаться на прием можно по телефону, с помощью формы обратной связи на сайте, а также направив письмо по электронной почте.