Оформление дарственной на квартиру у нотариуса

Передача недвижимости на основании дарственной — распространенная сделка между физическими лицами. Для родственников она особенно выгодна тем, что одаряемый освобождается от необходимости уплачивать налог с дохода. С 2025 года в закон внесены изменения, согласно которым оформлять договор дарения квартиры нужно у нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК РФ) — несоблюдение этого условия превратит сделку в ничтожную.

Обязательное нотариальное удостоверение дарения введено из-за многочисленных случаев мошенничества с недвижимостью, особенно среди пожилых граждан, плохо разбирающихся в юридических тонкостях оформления документов. Участие нотариуса дает дополнительные правовые гарантии законности сделки, снижает риски ее оспаривания и признания недействительной.

Правила оформления дарственной на квартиру

Дарение — это двусторонняя сделка, один из участников которой (даритель) безвозмездно и навсегда передает собственное имущество во владение другой стороне (одаряемому лицу), которая соглашается принять дар. Сделка может быть и многосторонней, если в ней принимает участие несколько человек. Ее ключевое условие — безвозмездность, отсутствие какого-либо встречного возмещения со стороны одаряемого, будь то имущество или услуги.

Собственник квартиры вправе подарить ее кому угодно: родственникам, посторонним лицам, организации. Это правило содержит несколько исключений. В качестве лица, принимающего дар, не могут выступать:

• государственные и муниципальные служащие;
• работники социальных учреждений, медицинской и образовательной сферы;
• юридические лица, если дарителем выступает организация.

Также есть условие, ограничивающее дарителя. Родители, иные законные представители несовершеннолетнего лица, являющегося собственником квартиры, не имеют права дарить его имущество третьим лицам. Это же относится к недееспособным, ограниченно дееспособным опекаемым собственникам жилья.

Дарственная, или договор дарения вступает в силу с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом. Переход права собственности на квартиры к одаряемому лицу необходимо зарегистрировать в органе Росреестра, после чего в ЕГРН будет зафиксирован новый собственник объекта.

Как оформить дарственную на квартиру у нотариуса

Для оформления договора дарения нужно обратиться в любую нотариальную контору, работающую на территории города или села, где расположена недвижимость. Обязательно присутствие обеих сторон сделки. Если одаряемое лицо является несовершеннолетним, например, бабушка дарит квартиру малолетней внучке, за нее подписывать договор будут родители.

Какие документы нужны для дарственной на квартиру:

1. 1) удостоверения личности (паспорт, вид на жительство для иностранца, свидетельство о рождении) от всех участников;
2. 2) проект договора дарения, допускается его составление непосредственно у нотариуса; 
3. 3) документы дарителя о праве собственности на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, наследственное свидетельство);
4. 4) выписка из ЕГРН с указанием собственников и обременений объекта;
5. 5) нотариальная доверенность, если от имени одной из сторон выступает представитель;
6. 6) иные документы по требованию нотариуса (по необходимости).

В процессе оформления дарственной нотариус проверяет:

• личности сторон, при сомнении в документах – запрашивает сведения из МВД;
• подлинность представленной доверенности по нотариальному реестру;
• принадлежность квартиры дарителю: если она является совместно нажитым в браке имуществом, потребуется нотариальное согласие супруга на сделку;
• отсутствие лиц, имеющих право проживания в жилом помещении;
• соответствие текста договора законодательным требованиям.

Кроме того, в процессе общения нотариус удостоверяется в дееспособности дарителя, его желании подарить имущество по собственной воле, в понимании смысла и последствий совершаемой сделки. Он разъясняет сторонам нормы закона, берет от них письменное заверение о получении правовой информации. В отдельных случаях дарителю рекомендуется заранее запастись медицинской справкой об отсутствии заболеваний, препятствующих заключению сделки.

Нотариально удостоверенную сделку впоследствии практически невозможно оспорить в судебном порядке по причине того, что даритель в момент подписания договора не понимал смысла своих действий вследствие болезненного состояния или преклонного возраста. А это самое частое основание, с которым обращаются в суд недовольные наследники дарителя.

Особенности и разновидности договоров дарения

С сентября 2025 года в ЕГРН будут включаться сведения о лицах, имеющих право на бессрочное проживание в жилом помещении. Это будет препятствовать случаям продажи квартиры вместе «с дарителем», что приводит к судебным спорам и нарушению прав граждан, подаривших жилое помещение третьим лицам. Имея сведения о гражданах, которые вправе проживать в помещении, многие покупатели откажутся от сделки купли-продажи.

Важно! В договоре дарения не может быть условия о передаче квартиры после смерти дарителя. Это сделает документ незаконным. В случае смерти в действие вступает наследственное законодательство, а сделка дарения может быть осуществлена только при жизни участников.

Содержание дарственной и передача имущества

Строго установленная форма договора дарения отсутствует, в каждом случае составляется документ, соответствующим конкретным обстоятельствам. Тем не менее, он должен включать все существенные условия, определяющие суть сделки. Граждане могут представить нотариусу для удостоверения заранее составленный текст дарственной, или воспользоваться образцом, который им представят в нотариальной конторе. В любом случае нотариус проверит, чтобы в тексте были указаны следующие сведения:

• ФИО, адрес регистрации, паспортные данные участников сделки;
• подробное описание объекта дарения с указанием кадастрового номера;
• указание на безвозмездный характер передачи имущества в собственность одаряемому лицу;
• согласие лица на принятие имущества в дар;
• порядок и сроки передачи объекта: это важно, так как влечет за собой ответственность за его сохранность;
• иные, согласованные сторонами условия.

Договор без отлагательного условия вступает в силу немедленно после удостоверения его нотариусом и является правоустанавливающим документом. Однако в силу того, что все недвижимые объекты должны быть зарегистрированы в государственном реестре, стороны сделки должны подать заявление в Росреестр на регистрацию перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому лицу. Стоимость подаренной квартиры не является существенным условием договора, однако она указывается, так как от нее зависит расчет нотариального тарифа на услуги нотариуса.

Сколько стоит дарственная на квартиру в 2025 году

Несмотря на то, что большинство граждан воспринимает нотариальную деятельность как оказание услуг правового характера, на самом деле нотариус исполняет публичные функции, возложенные на него законом. За совершение нотариальных действий взимается федеральный (установлен Налоговым кодексом) и региональный (установлен нотариальной палатой округа) тарифы. Размер последнего корректируется ежегодно в зависимости от средних доходов населения по региону.

Так, например, в Москве в 2025 году стоимость удостоверения дарственной на жилое помещение составляет:

Федеральный тариф зависит от родственных связей, + региональный (от 7 000 до 9 000 рублей, уменьшен для близких родственников).

В качестве основания для расчета принимается кадастровая стоимость квартиры по выписке из ЕГРН, а в случае несогласия с ней, участники сделки могут представить отчет независимой оценки.

Регистрация подаренной квартиры в ЕГРН

Сделка дарения окончательно завершается только после того, как одаряемый (или несколько) зарегистрирует свое право собственности на недвижимость. Ранее для этого оба участника должны были обратиться в МФЦ с заявлением и документами. Процедура занимала до десяти дней и завершалась выдачей новой выписки из ЕГРН, в которой собственником объекта числилось одаряемое лицо.

В то же время, согласно закону при удостоверении сделки с недвижимостью, нотариус обязан сам подать сведения в Росреестр по каналам электронной связи. Поскольку с 2025 года все сделки дарения недвижимых объектов между физическими лицами подлежат нотариальному удостоверению, процесс регистрации для участников существенно упростился. Нотариус направляет заявление на переход права собственности в регистрирующий орган, получает новую выписку из ЕГРН в течение одних суток и передает ее дарителю и лицу, принявшему дар.

Особенности дарения квартиры близким родственникам

Лица, связанные близким или дальним родством, вправе совершать между собой любые законные сделки: купли-продажи, дарения, мены. В случае составления дарственной этот момент имеет существенное значение. Если дар получает постороннее по отношению к дарителю лицо, оно обязано уплатить в бюджет налог — 13% от стоимости имущества. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками или членами семьи, они освобождаются от уплаты налога. К таким лицам относятся супруги, родители, дети, братья и сестры. Это более выгодный вариант по сравнению с завещанием, так как с завещанного имущества родственники заплатят в казну тариф в размере 0,6 % от его стоимости.

В нашей нотариальной конторе можно получить более подробную консультацию по вопросу дарения квартиры, составить договор, уточнить размер нотариального тарифа. Нотариус ведет прием в будние дни до 18.00, в субботу — до 15.00 вечера. Записаться на прием можно по телефону или онлайн с помощью формы обратной связи на сайте.